静岡県浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外(弁天島駅・新居町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


29,600円

2017年01月01日に行った静岡県浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,600円/㎡としました。

静岡県浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番静岡県浜松市西区村櫛町字保令３８５４番２外
住居表示 
価格29,600円/㎡
交通施設、距離浜松、17,000m
地積276㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅とアパート、小工場が混在する住宅地域
前面道路の状況東5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中村進一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士中村進一郎
価格29,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心部から遠く離れた集落地域で、住環境が劣ることから需要は弱い。地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測大きな変動要因はなく、当面は集落地域としての現状を維持していくものと予測する。人口は減少傾向にあり、他の地域からの転入者も少ないことから地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅の西方から北西方にかけての集落的な住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者又は地縁者を主とする。市中心部から遠く、利便性、居住環境が劣る地域であることから、外部からの転入は非常に少ない。土地は総額で600万∼1000万円程度が需要の中心である。新築住宅の取引は少なく、中古住宅の場合は画地規模や建物築年数等により価格帯が異なる。
一般的要因県全体としては景気に回復の兆しが見られるが、西区の土地取引件数、新設住宅着工件数は減少傾向にあり、宅地需要は弱含みで推移している。

冨田稲子氏による調査レポート

不動産鑑定士冨田稲子
価格29,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因半島部の集落内の住宅地域で、需要の弱い状態が続いている。地域要因に大きな変化はない。
地域要因の将来予測村櫛地区の市街地にあり、特別な要因もないので現状で推移すると予測する。地縁性による需要に限られる傾向があり需要は少なく、価格は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はJR浜松駅西方から北西方の郊外に位置する住宅地域。古くからの集落地域のほか、大規模な住宅団地も散在している。需要者は一次取得者が中心で、当該地域に地縁性のある者が多く見られる。近隣地域は半島部にあるため利便性が劣るうえ、集落地域で外部からの転入者はほとんどなく、需要は低迷している。土地は規模等によりばらつきが見られるが総額で1000万円程度までが需要の中心である。
一般的要因円安傾向もあり、輸出関連企業を中心に緩やかに景気回復の動きがみられる。雇用情勢の改善、史上空前の低金利もあり住宅需要は堅調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
災害リスク：津波推定津波浸水域(安政元年(1854)12月23日 安政東海地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度7227041
北緯 137度5947419

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

弁天島駅(地価相場 45,750円/㎡)新居町駅(地価相場 52,750円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード