新潟県魚沼市大倉沢字岩下２３番１(魚沼田中駅・越後須原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


6,550円

2017年01月01日に行った新潟県魚沼市大倉沢字岩下２３番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を6,550円/㎡としました。

新潟県魚沼市大倉沢字岩下２３番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県魚沼市大倉沢字岩下２３番１
住居表示 
価格6,550円/㎡
交通施設、距離魚沼田中、1,600m
地積228㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事業所等が見られる国道沿いの住宅地域
前面道路の状況南東9.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

草間格氏による調査レポート

不動産鑑定士草間格
価格6,550円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部から遠方の既成住宅地域であり、顕著な要因変動は見られない。後継世代は流出し、地域の高齢化が進んでおり、土地需要の減退が続いている。
地域要因の将来予測中心部から遠方の住宅地域であり、地域性は当面不変と予測する。地域人口の減少に伴い居住目的など不動産需要全般が縮小し、縁者による割安購入等が相対的に多い。そのため地価水準は今後も下落が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は魚沼市内の主に山間の中山間地を中心とした既成住宅地域および農家住宅地域。需要者の中心は旧来からの集落在住者など、地縁を有する個人である。圏内では地域コミュニティが成熟し隣接市町村からの転入は殆どない。豪雪による不動産管理の難しさ、安定雇用を求める後継世代の転出、住民の高齢化等により不動産需要は限定され、地価は構造的な下落基調にある。取引件数が少ない中で隣地購入や恩恵的取引等が多く、中心価格帯は見出せない。
一般的要因人口は県平均の倍以上の急速な減少ペースで、不動産需要に多大な影響が生じている。豪雪地帯で住宅建築費が割高となり土地価格に負の影響がある。

渡辺茂郎氏による調査レポート

不動産鑑定士渡辺茂郎
価格6,550円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因守門地区は山間の豪雪地で人口減少率が大きい。転入も殆どなく市場が硬直化している。
地域要因の将来予測山間の国道沿いに農家住宅、事業所が集散在し当面は現在の住環境を維持するものと考える。人口減少が顕著な豪雪地帯で高齢化・過疎化が進展し宅地の需要は総じて弱い。地価は引き続き下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は守門地区を含む、魚沼市内全域の山間部の集落で、広域的に形成されている。当該地域は山間の国道沿いに位置し、需要者は圏域内の各集落の居住者又は地縁関係者にほぼ限定されている。豪雪地帯であり、他圏域からの転入は殆ど見られない。高齢化・過疎化の進展に歯止めがかからず、不動産市場は硬直化している。散見される取引の多くは、事情を有する取引のため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因不透明感もあるが県内景気は回復基調が続く。当市の人口は5年間で約8．6％減少、県全体と比べかなり高い。

環境情報

地形・地質

火山砕屑物

火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度3057842
北緯 139度0069678

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県北魚沼郡守門村大字大倉沢字岩下２３番１新潟県北魚沼郡広神村大字金ケ沢字久圓明４１３番３新潟県魚沼市大倉沢字岩下２３番１新潟県魚沼市金ケ沢字久圓明４１３番３

参考：近隣駅の地価相場

魚沼田中駅(地価相場 9,100円/㎡)越後須原駅(地価相場 9,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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