熊本県熊本市南区奥古閑町字内山１７６７番９の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


16,400円

2017年01月01日に行った熊本県熊本市南区奥古閑町字内山１７６７番９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,400円/㎡としました。

熊本県熊本市南区奥古閑町字内山１７６７番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県熊本市南区奥古閑町字内山１７６７番９
住居表示 
価格16,400円/㎡
交通施設、距離川尻、5,200m
地積264㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が見られる農地も多い住宅地域
前面道路の状況東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

礒田篤氏による調査レポート

不動産鑑定士礒田篤
価格16,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因熊本地震による影響は比較的軽度。農地も混在する市南部の調整区域内の住宅地域であるが、集落内開発制度の活用等は乏しく、地価はやや弱含み。
地域要因の将来予測熊本市南西部の市街化調整区域内にある農地も混在する住宅地域であり、熊本地震の影響は比較的軽度である。集落内開発制度による宅地供給の可能性も低く、地価はやや弱含みにあると判断される。
市場の特性同一需給圏は、奥古閑町等を中心とする市南西部、市街化調整区域内の農家住宅を含む住宅地域である。主な需要者は当該同一需給圏内に関係を有する個人が中心である。熊本地震の影響は比較的軽度であるものの、集落内開発制度の活用見込みも乏しく、地価はやや弱含みで推移すると想定される。取引される土地の面積はばらつきが有るが、土地面積が300㎡前後ならば、土地の総額は500万円前後が中心となる。
一般的要因地震後、各業種にて復旧需要を背景とする持直しもあるが、人手不足等により、復旧のテンポは不透明な状態である。尚、当地域の被害は比較的軽度。

馬渕信一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士馬渕信一郎
価格16,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農地が多くみられる調整区域内の住宅地域で、集落内開発制度を活用した住宅供給はみられない。地価は弱含みのまま推移している。
地域要因の将来予測熊本市南西部に位置する市街化調整区域内の住宅地域で、集落内開発区域に指定されているが、新規の住宅供給はなく、需要も限定的なことから、地価は下落基調で推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、市郊外部の市街化調整区域内の住宅地域で、需要者は、熊本市南西部の居住者のほか地元地縁者が中心となる。市街地に隣接する地域では、集落内開発制度を活用し宅地供給が活発に行われている地域もあるが、当該地域のように市中心部から離れた地域では、当制度による恩恵は小さく、土地取引は少ない。土地の取引価格帯は、300㎡から500㎡で、500万円から800万円程度である。なお、中古建物付きの取引が大半を占める。
一般的要因集落内開発制度による住宅供給が活発に行われている地域もあるが、奥古閑などの市南西部ではほぼみられず、宅地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌グライ土壌
災害リスク：津波浸水区域(寛政4年(1792) 有明海津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度7305747
北緯 130度6334754

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

熊本県熊本市川口町字惟重２６０５番熊本県熊本市南区川口町字惟重２６０５番熊本県熊本市南区川口町字惟重２６０５番

参考：近隣駅の地価相場

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード