島根県松江市玉湯町湯町９１９番(玉造温泉駅・乃木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
38,200円
2017年01月01日に行った島根県松江市玉湯町湯町９１９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 島根県松江市玉湯町湯町９１９番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 38,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 玉造温泉、220m |
| 地積 | 437㎡ |
| 形状 | (1.0:3.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.3m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内藤進氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内藤進 |
|---|---|
| 価格 | 38,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 南道路で、日照、通風等の居住の快適性に優る。 |
| 地域要因 | 利便性には優れるが、周辺の新興住宅団地との競合、景気停滞の影響等により、地価水準はやや下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 玉湯町湯町地区の既成住宅地域で、大きな変動要因はないが、景気停滞等により、地価水準は当面やや下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね玉湯町の湯町地区、玉造地区の住宅地域。需要者の中心は地縁的選好性を持つ玉湯町内の居住者であり、町外からの転入はあまり無い。近年における景気停滞に加え、新興分譲住宅地との競合等により、既成住宅地域の土地需要は停滞傾向が続いているが、回復の動きも見られる。土地は200∼400㎡程度で800∼2000万円程度、新築の戸建物件は2000∼3000万円程度が取引の中心である。 |
| 一般的要因 | 松江市の人口は微減傾向、世帯数は増加傾向にある。景気の停滞感は残るものの、土地需要は回復傾向にある。 |
清原至氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 清原至 |
|---|---|
| 価格 | 38,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅近くの既成住宅地域であるが、国道周辺の新興住宅地域との競合により、需要は減退し、地価は引続き下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 玉造温泉駅近くに位置する住宅地域であるが、周辺の新興住宅地域との競合などにより、当面、地価水準は下落傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ね玉湯町の中心市街地及び周辺の住宅地域。需要者の中心は玉湯町に居住する一般所得者層であり、圏外からの転入もある。駅に近く、県道沿いの根強い需要が潜在する地域であるが、国道9号周辺で宅地開発が進んでおり、それら新興住宅地域との競合により、住宅地需要は減退し、地価は依然下落傾向が続いている。土地は400㎡程度で1500万円程度、新築の戸建物件で3200万円程度が取引の中心。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復基調にあるが、個人消費・所得の回復は実感に乏しく、一方、松江市の人口も減少傾向にあり、住宅地需要は減退している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4318988 北緯 133度011486 |
参考：該当物件周辺マップ
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島根県松江市大庭町字土池田７８２番続１島根県八束郡玉湯町大字湯町字町并９４９番島根県八束郡玉湯町大字布志名字半場１８０番２ほか１筆島根県八束郡玉湯町大字湯町５５０番５島根県八束郡玉湯町大字湯町１７１番２島根県八束郡玉湯町大字湯町３９７番島根県八束郡玉湯町大字湯町１１８６番１島根県松江市玉湯町湯町３９７番１島根県松江市玉湯町湯町１１８６番１島根県松江市玉湯町湯町５４３番２３島根県松江市玉湯町湯町１７１番２島根県松江市玉湯町湯町１９２２番
参考：近隣駅の地価相場
玉造温泉駅(地価相場 51,150円/㎡)乃木駅(地価相場 60,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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