新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外(越後赤塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


9,800円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を9,800円/㎡としました。

新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外
住居表示 
価格9,800円/㎡
交通施設、距離越後赤塚、3,200m
地積612㎡
形状不整形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ県道背後の住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格9,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因はないが、主に社会的、経済的要因の影響により農村宅地の需要は減退している。
地域要因の将来予測西区市街地から遠く離れた在来の農家集落であり、特段大きな変動要因はなく、今後も現状程度で推移していくものと予測する。農村部の宅地需要は乏しく、今後も地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区の市街化調整区域に所在する農家住宅地域等。需要者は地元の居住者や地縁性を有する者が中心であるが、市街化調整区域のため外部からの流入は限定的である。農村部では人口減少、高齢化が進んでおり、宅地需要は減退している。宅地の取引そのものが少なく、取引には特殊な事情が介在するものも多いため、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあるが、農産物価格の低迷、人口減、高齢化の進展等を背景に農村部を取り巻く状況は厳しい。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格9,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の農家住宅地域であり、地域要因に変動はないが地域内住民の高齢化等により需要は弱含みの傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅が建ち並ぶ地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。需要者は地縁的選好性を有する個人が中心で、限定的な需要を反映して地価はやや下落傾向が継続するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は新潟市西区郊外の農家集落地域で、需要者の中心は地縁的選好性を有する個人が中心である。圏外からの流入者は少なく、圏内の居住者は高齢化が進行しており、今後も地価は下落傾向で推移するものと予測される。取引の中心価格帯は取引自体が少ないため、明確な価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因西区の人口、世帯数共に微増傾向にある。県内景気は踊り場の様相を呈しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8257226
北緯 138度885034

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区みずき野５丁目５０７番１２新潟県新潟市西区神山字屋敷添１２６番５外

参考：近隣駅の地価相場

越後赤塚駅(地価相場 27,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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