新潟県新潟市西区笠木字堤３１６１番(内野西が丘駅・内野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


11,600円

2016年01月01日に行った新潟県新潟市西区笠木字堤３１６１番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,600円/㎡としました。

新潟県新潟市西区笠木字堤３１６１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区笠木字堤３１６１番
住居表示 
価格11,600円/㎡
交通施設、距離内野、3,000m
地積879㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅の中に一般住宅も見られる住宅地域
前面道路の状況北3.6m市道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格11,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因はないが、主に社会的、経済的要因の影響により農村宅地の需要は減退している。
地域要因の将来予測在来の農家住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は見られず、今後も現状の集落形態を維持しながら推移していくものと予測する。農村宅地の需要は少なく、今後も地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は西区の市街化調整区域に所在する農家住宅地域等。需要者は地元の居住者や地縁性を有する者が中心であるが、市街化調整区域のため外部からの流入は限定的である。農村部では人口減少、高齢化が進んでおり、宅地需要は減退している。宅地の取引そのものが少なく、取引には特殊な事情が介在するものも多いため、需要の中心となる価格帯は把握できない状況である。
一般的要因景気は緩やかな回復傾向にあるが、農産物価格の低迷、人口減、高齢化の進展等を背景に農村部を取り巻く状況は厳しい。

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格11,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域要因の変動は特に認められない。また引き続き市街化調整区域内での不動産取引は少ない状況となっている。
地域要因の将来予測西区郊外に存する農家住宅地域であり、少子高齢化や農業従事者の減少等、さらにTPP問題も懸念され、今後も停滞的傾向が継続すると同時に地価に関しては下落傾向の推移と予測される。
市場の特性同一需給圏は、概ね西区郊外の市街化調整区域内に存する農家住宅地域全般であり、需要者は分家住宅、隣地所有者、農業関連施設等、地縁的選好性を有する者にほぼ限定される。少子高齢化や農業従事者の減少等から、需要は先細り傾向にあり、地価は今後も弱含みを続けるものと考えられる。取引当事者の個別的事情が大きく影響するため、中心となる価格帯の把握は困難な状況となっている。
一般的要因後継者不足やTPP問題など農業を取り巻く環境は依然として厳しく、また個人消費・物価は弱い動きとなっている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8381925
北緯 138度9441519

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区笠木字堤３１６１番

参考：近隣駅の地価相場

内野西が丘駅(地価相場 39,200円/㎡)内野駅(地価相場 52,350円/㎡)新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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