新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８(内野西が丘駅・内野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,100円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,100円/㎡としました。

新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区新中浜４丁目３番８
住居表示 
価格27,100円/㎡
交通施設、距離内野西が丘、1,500m
地積249㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が多い郊外の区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周辺での分譲地供給や土地区画整理事業の保留地処分の影響はあるものの、長年の地価下落で需要の回復が見られる。
地域要因の将来予測区画整然とした住宅地域であり、今後も現状維持程度で推移していくものと予測する。周辺の区画整理地やミニ分譲地に比べて割安感も出てきており、当面地価は横這い程度で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね新川左岸を中心とする圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者であり、需給圏外から転入も見られる。長年の地価下落により土地価格に値頃感が出てきているが、利便性、住環境による選別化が進んでおり、地価動向はエリア、地域によってバラツキが生じている。土地は500万円∼800万円程度、新築戸建住宅は2000万円程度の物件が取引の中心となっている。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

佐藤学氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤学
価格27,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因主要幹線背後の住宅地域であり、地域要因の変動は特にない。新規分譲地との競合もあるが、最近は地価は安定的に推移している。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ新潟市郊外の中規模住宅地域で、今後とも現環境を維持しながら推移するものと予測される。新規分譲地との競合もあるが、昨今の景気回復の影響もあり、当面地価は安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は西区における住宅地域全般。需要者の中心は市内に居住する一次取得者で圏外からの流入も見られる。小規模分譲地や内野西が丘駅周辺における分譲地の存在もあるが、最近は地価は立地条件のよい地域では安定的に推移しており、立地条件の劣る地域ではやや下落傾向にある。取引の中心の価格帯は、土地は500∼800万円程度、新築戸建物件で2000万円程度となっている。
一般的要因西区の人口はほぼ横ばい、世帯数は増加傾向にある。県内景気は踊り場の様相を呈しており、景気回復の地方への波及の程度は依然弱い。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,畑
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8457273
北緯 138度9117267

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

内野西が丘駅(地価相場 39,200円/㎡)内野駅(地価相場 52,350円/㎡)越後赤塚駅(地価相場 27,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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