新潟県新発田市日渡字蟻ノ塔１５４番外(佐々木駅・西新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,400円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市日渡字蟻ノ塔１５４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,400円/㎡としました。

新潟県新発田市日渡字蟻ノ塔１５４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市日渡字蟻ノ塔１５４番外
住居表示 
価格13,400円/㎡
交通施設、距離佐々木、1,600m
地積636㎡
形状台形(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅のほかに一般住宅等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格13,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内の集落地域であり、地域要因の変動は特に見られない。
地域要因の将来予測 市街化調整区域内の集落地域であり、特に大きな変動要因はないことから、今後も現環境を維持しながら推移すると予測する。農業就労者の減少や高齢化などを反映し、地価は今後も下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は新発田市郊外の調整区域内の集落地域全般である。需要者は分家や隣接地所有者等、当該地域に一定の地縁的選好性を有する個人が中心であり、外部からの転入は見られない。後継者不在や農業を取り巻く厳しい環境等により需要は停滞しており、地価は弱含みを続けている。取引される価格帯は地域や規模によりばらつきが見られ、中心的価格帯の把握は困難である。
一般的要因新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。

浅妻信氏による調査レポート

不動産鑑定士浅妻信
価格13,400円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因特段の変動要因は認められない。調整区域内で、需要者が限定されるため、需要は弱い。
地域要因の将来予測将来的に一般住宅の比率が高まると予測されるものの、今後しばらくは現状を維持していく地域と予測する。調整区域内で、需要者が限定されるため、地価はいぜん下落傾向で推移していくと思料される。
市場の特性同一需給圏は旧新発田市内を中心とした農家住宅地域。需要者の中心は、農家集落地域であることから外部からの流入は期待できず、一次取得目的にせよ、隣地購入目的にせよ、自己利用目的の地縁者が中心になる思料される。少子高齢化が進んでいることからも、調整区域内の住宅地域の需要は弱い。画地規模が多様であるなど個別性が強く、需要の中心となる価格帯は見いだせない。
一般的要因県内の経済は横ばいで推移している。新発田市の人口は地域によって異なるが全体として減少で、土地取引件数も前年対比で減少となった。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度9508862
北緯 139度2879059

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新発田市大字島潟字大山辺６６７番３新潟県新発田市中央町４丁目２７１番１外１筆新潟県新発田市新栄町１丁目３６６番新潟県新発田市住吉町３丁目６１４番新潟県新発田市新栄町１丁目１３６番２外１筆新潟県新発田市新栄町２丁目１０６４番外２筆

参考：近隣駅の地価相場

佐々木駅(地価相場 13,400円/㎡)西新発田駅(地価相場 33,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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