兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２(柴山駅・佐津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


24,200円

2017年01月01日に行った兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を24,200円/㎡としました。

兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県美方郡香美町香住区上計字前田１９２番２
住居表示 
価格24,200円/㎡
交通施設、距離柴山、1,000m
地積208㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅等が密集する漁港背後の住宅地域
前面道路の状況北東3.0m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格24,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、中心市街地から離れており需要は弱い。
地域要因の将来予測漁港近くの住宅地域であり、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、中心市街地から離れていることに加え、少子高齢化や地域経済情勢等を踏まえると、地価は下落基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は香美町及び周辺市町内の郊外の住宅地域または混在地域である。需要者は地元の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや地縁者間の取引が主であり、圏外からの転入者は限定的である。供給は空家や未利用地が増加しており取引量は少ない。類似地域内の需給動向は、全体的に低調で、中心市街地から離れるにつれて需要はさらに弱まっている。中心価格帯は、画地規模が様々であることや、地縁者間での個別事情も含まれることがあるため見出し難い。
一般的要因人口減少や高齢化が進み、地域経済の活性化も見られないことから、不動産市場は全体として低調である。

田中計機氏による調査レポート

不動産鑑定士田中計機
価格24,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因街路条件が劣る漁家住宅が密集する住宅地域であり、地域要因に特段の変動はないものの、需要は限定的であり、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は漁港に近い既成住宅地域であるが、地域経済が低迷しており、さらに街路条件が劣ることから、当該地域の有効需要は弱含みで推移している。今後もこの傾向は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は香美町及びその周辺市町の住宅地域の圏域。需要者は、同町内の居住者が中心で、当該地域との地縁、血縁等を有する者に限定される傾向にあり、地域外からの転入者はほとんど見られない。当該地域における需要は、人口減少や少子高齢化の進行等が顕著であり需要者が限定されることから弱含みで推移している。当該地域において不動産の取引件数は少ないため、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当町の人口減少率と高齢化率は、ともに兵庫県全体の数値と比較し、高い水準で推移しており、不動産需要は総じて低調である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生宅地,ヤブツバキクラス域代償植生
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度6505533
北緯 134度6577946

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

柴山駅(地価相場 28,350円/㎡)佐津駅(地価相場 24,200円/㎡)香住駅(地価相場 32,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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