新潟県新発田市五十公野６９０８番(新発田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


27,300円

2017年01月01日に行った新潟県新発田市五十公野６９０８番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を27,300円/㎡としました。

新潟県新発田市五十公野６９０８番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新発田市五十公野６９０８番
住居表示 
価格27,300円/㎡
交通施設、距離新発田、2,600m
地積334㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が混在する郊外の住宅地域
前面道路の状況南西8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

近藤伸二氏による調査レポート

不動産鑑定士近藤伸二
価格27,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成住宅地域として概ね熟成しており、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測 中心市街地郊外に位置する既成住宅地域であり、変動要因もなく、現環境を維持しながら推移するものと予測する。新興分譲地に比べて値頃感も出てきていることから、地価は微下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性 同一需給圏は、駅東地区郊外に位置する既成住宅地域であり、需要者は市内を中心とする平均的所得水準の一次取得者が中心である。駅東地区の東新町において大規模な宅地供給が行われたほか、荒町においても分譲地が造成されており、競合により地価はやや弱含みである。取引される価格帯は、土地のみの取引で800万円∼1000万円前後で、新築の戸建住宅は2500万円程度である。
一般的要因新発田市の人口は減少しているが、世帯数は僅かに増加している。土地取引は減少傾向にあるが、住宅着工戸数は増加傾向にある。

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格27,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域要因の変化は特にない。市街地外縁部で宅地供給が多く、熟成は進んでいるが、その程度は緩やかである。
地域要因の将来予測低層住宅地域として熟成しつつあるが、特に変動要因も認められないため、今後も現状を維持しながら推移するものと予測される。但し新興住宅地域との競合等から地価は弱含みの推移が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新発田市中心市街地の住宅地域全般である。需要者は市内在住の平均的所得水準の一次取得者が中心であり、市外からの転入者も散見される。JR西新発田駅付近を中心に市街地外縁部での宅地供給が多く、街路条件・利便性等の劣る住宅地への需要は低調な状況である。土地のみの取引は1，000万円程度、新築戸建物件は2，500万円程度の物件が需要の中心である。
一般的要因新発田市の人口は減少傾向にある。少子高齢化は進行しており、全体的には不動産需要は弱含んでいる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度93192459999999
北緯 139度3482662

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

新潟県新発田市大字佐々木字地利目木谷内２５９１番２１新潟県新発田市豊町２丁目１０４４番２新潟県新発田市東新町１丁目３５４５番４新潟県新発田市諏訪町１丁目乙３５１３番８外１筆新潟県新発田市早道場字早道場１５３番２外

参考：近隣駅の地価相場

新発田駅(地価相場 35,350円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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