新潟県十日町市四日町新田３０５番４(しんざ駅・魚沼中条駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


23,700円

2017年01月01日に行った新潟県十日町市四日町新田３０５番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を23,700円/㎡としました。

新潟県十日町市四日町新田３０５番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県十日町市四日町新田３０５番４
住居表示 
価格23,700円/㎡
交通施設、距離十日町、2,000m
地積330㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅を中心に事務所、工場等の混在する住宅地域
前面道路の状況北9.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

樫出昭義氏による調査レポート

不動産鑑定士樫出昭義
価格23,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小学校に近い利点はあるものの、農地が多く残り居住の快適性は高くない。そのため需要は少なく、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測農地も介在する郊外の住宅地域で、不動産需要は少ない。そのため、地域環境に大きな変化があるとは考えにくいが、地価の下落基調は続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧十日町市中心部からやや郊外の住宅地域で、市場参加者は市内に居住ないし勤務する者が中心である。但し、農家集落的要素を含む住宅地域や古くからのコミュニティが形成されている住宅地域では、地域外からの流入は見込みにくく、需要者が限定される。そのため、圏域内の不動産の市場流通性は総じて低い。土地は総額500万円∼800万円程度、新築の戸建住宅は土地・建物総額で2000万円∼2400万円が需要の中心的な価格帯である。
一般的要因人口減少・少子高齢化が進行している。中心市街地活性化等を目的とした開発が続いているが、地価への影響は顕在化しておらず、下落傾向にある。

勝見秀樹氏による調査レポート

不動産鑑定士勝見秀樹
価格23,700円/㎡
個別的要因 特にない。
地域要因 地域要因に大きな変動はないが、市中心部の住宅地域の地価下落の影響を受け、郊外の住宅地域に対する需要は弱含みである。
地域要因の将来予測 所得環境の好転が見込めない中、人口減少、高齢化の進行、中心部での地価下落の影響もあり、接近条件のやや劣る住宅地域に対する需要は弱含みである。今後の地価は引き続き下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、十日町地区北部を中心に、市街地から郊外にかけての住宅地域。需要者は、市内居住者が中心である。住宅地分譲は近年減少し、宅地供給は少ないが、総人口、生産年齢人口の減少や地域経済の停滞、雪国のため土地面積が必要なことから総額が嵩み、需要は低迷している。土地は総額で500∼800万円程度が需要の中心である。建売物件は少ない。
一般的要因 人口減少率及び高齢化率は高位で推移。直近の土地取引件数及び新設住宅着工戸数は増加。地元経済は未だ回復傾向に至っていない。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度1458909
北緯 138度766595

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県十日町市字西三ノ町寅甲４番２外新潟県十日町市南新田町２丁目４番１５新潟県十日町市字上原子１６４番４

参考：近隣駅の地価相場

しんざ駅(地価相場 35,200円/㎡)魚沼中条駅(地価相場 32,350円/㎡)十日町駅(地価相場 35,200円/㎡)美佐島駅(地価相場 36,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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