神奈川県秦野市下落合９番２０(秦野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


103,000円

2017年01月01日に行った神奈川県秦野市下落合９番２０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を103,000円/㎡としました。

神奈川県秦野市下落合９番２０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番神奈川県秦野市下落合９番２０
住居表示 
価格103,000円/㎡
交通施設、距離秦野、1,600m
地積198㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中津川治氏による調査レポート

不動産鑑定士中津川治
価格103,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内では、細分化による供給等が見られるが、区画整然とした住宅地で、地域的特性に特段の変化も見られない中で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測中心市街地の外周部に位置する区画整然とした住宅地で、一般住宅とともに共同住宅も立地する土地利用を維持している。当面は、現況の地域的特性を維持して行くものと判断されるが、地価は弱含み傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、秦野市域の中央部、秦野駅の駅勢圏下に位置する住宅地で、既成市街地を中心とした住宅地の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内、その他市内乃至隣接市町域の居住者が中心で、30∼40歳前後の一次取得者が中心であり、横浜、東京方面からの需要は少ない。一部では区画整理等によるものも見られるが、市場に供給される住宅は中小規模開発による40坪前後の新築戸建が主体で、これらの住宅で総額は2000∼2600万円程度が中心である。
一般的要因一部で区画整理に伴う供給等も見られるが、市内住宅地では中小規模開発のものが中心で、需要もやや弱く、中心市街地でも地価は弱含み傾向にある。

和田智弘氏による調査レポート

不動産鑑定士和田智弘
価格103,000円/㎡
個別的要因対象標準地は地域における標準的な画地であり、特記すべき要因はない。なお、個別的要因に変動はない。
地域要因秦野駅からやや距離のある既成住宅地域であり、地域的特性に変動はない。秦野駅近くの住宅地との競合等により、地価は若干の下落傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅の中に空地等も見られる住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。最寄駅からやや距離があるため、相対的な市場競争力は劣り、地価も若干の下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏は、小田急小田原線の秦野駅以北を中心とした住宅地域である。主な需要者は市内に居住する30∼40代の一次取得者である。徒歩圏内且つ平坦地の住宅地への需要は概ね堅調で、地価の下落も小さいが、バス便利用地域又は傾斜地を有する住宅地に対する需要は非常に弱く、地価の下落も大きい。市場の中心価格帯は、徒歩圏内の標準的な土地で1，300万円∼2，000万円程度、新築の戸建住宅は2，000万円∼3，000万円程度である。
一般的要因秦野市の取引件数は概ね横這いだが、取引価格は下落傾向にある。市況の低迷や高齢化の進展等もあり、需給動向及び地価は弱含みで推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度3798857
北緯 139度2297895

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

秦野駅(地価相場 97,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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