岡山県井原市木之子町字江尻５３５番２外(早雲の里荏原駅・井原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,700円

2017年01月01日に行った岡山県井原市木之子町字江尻５３５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,700円/㎡としました。

岡山県井原市木之子町字江尻５３５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県井原市木之子町字江尻５３５番２外
住居表示 
価格22,700円/㎡
交通施設、距離早雲の里荏原、1,300m
地積396㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況古くからの住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

坪田隆治氏による調査レポート

不動産鑑定士坪田隆治
価格22,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因井原市東部郊外の既成住宅地域である。需要は全般的に弱く、下落幅は縮小傾向にあるものの依然として下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測井原市南東部郊外の既成住宅地域である。住宅地需要は弱く、井原市全般の景気動向より地価は依然として下落傾向を示している。
市場の特性同一需給圏は、井原市東部郊外の既成住宅地域一円である。需要者の中心は、井原市在住30∼40歳代の勤労者であり、隣接笠岡市、矢掛町等からの流入も稍認められる。既成住宅地域に対する需要は弱く、土地は1000万円程度、新築戸建2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因所謂アベノミクス効果により景気は回復基調で推移してきたが、対米関係・TPP・三菱自動車問題等により今後の景気動向が懸念される。

大塚恒一氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恒一
価格22,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変動はないが現状維持が精一杯と見受けられる。少子高齢化の影響により地価は下落傾向が継続している。
地域要因の将来予測上記「周辺の土地の利用の状況」は今後も継続するものと予測する。外部からの転入需要が弱いため地価の下落も当面継続するものと予測する。
市場の特性近隣地域は既成住宅地で街区整備が遅れており画地規模も区々である。同一需給圏内は井原市中心部から1∼5km圏内に所在する郊外住宅地域に及んでいる。需要者は地元に地縁性を有する1次取得者層が主体になるものと認められるが街路幅員もやや狭小であり同一需給圏内における競争力は弱い。取引の総額は土地が500万円∼1，000万円、建物込みで2，200万円∼2，800万円と認められる。
一般的要因人口の減少、高齢化により停退傾向から脱し切れていない。市の分譲地も売れ行きが振るわず価格下振れの一因となっている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度5909226
北緯 133度4986952

参考：該当物件周辺マップ

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岡山県井原市木之子町３７０１番１３

参考：近隣駅の地価相場

早雲の里荏原駅(地価相場 15,600円/㎡)井原駅(地価相場 36,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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