三重県志摩市磯部町上之郷字上ノ里３７６番(上之郷駅・志摩磯部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


14,200円

2017年01月01日に行った三重県志摩市磯部町上之郷字上ノ里３７６番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を14,200円/㎡としました。

三重県志摩市磯部町上之郷字上ノ里３７６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県志摩市磯部町上之郷字上ノ里３７６番
住居表示 
価格14,200円/㎡
交通施設、距離上之郷、150m
地積466㎡
形状台形(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ国道背後の既成住宅地域
前面道路の状況西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格14,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因伊雑宮の門前に位置し、人通りも見られるが、農家住宅を主体とする既成住宅地域であり、特別の変動は認められない。
地域要因の将来予測伊雑宮の参拝客を睨んだ小規模な出店等は有り得るが、既成住宅地域として熟成しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。また、土地需要は限定的であり、地価は下落傾向が続くものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、旧磯部町を中心とする志摩市内の住宅地域。需要者は当該地域に地縁のある個人が主である。旧磯部町においては、観光事業の低迷と高齢化の進展により、地域経済が減退しており、中心市街地の土地需要ですら乏しい状況が続いている。また、土地取引に特別な傾向は見受けられないが、海抜の低い地域は敬遠されている。なお、当該市場で取引される土地の規模、単価等はまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当市では、伊勢志摩サミットが開催されたが、観光分野の賑わいも局地的で、人口減少、高齢化が加速しており、土地需要は低迷している。

山本正敏氏による調査レポート

不動産鑑定士山本正敏
価格14,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特に変動はない。
地域要因伊雑宮の門前に位置し人通りはあるが、農家住宅を主体とする地域で地域要因に殆ど変動はない。地域の過疎・高齢化が進み土地需要は減退している。
地域要因の将来予測伊雑宮の門前に位置するが、古くからの農家集落地域でもあり、当面はほぼ現状維持程度の状況で推移していくものと予測する。土地需要が局地的かつ限定的であるので、地価動向としては下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は志摩市からその周辺市町にかけて住宅地域の存する圏域で、需要者は前記圏域のうち磯部町に地縁性等のある個人が大半である。伊雑宮に近い古くからの既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はないが、過疎化・高齢化の進行で空家が増えつつある。供給物件も少ないが、新たな宅地需要も限定的で、地価水準は依然下落傾向で推移している。市場での中心価格帯は取引が少なく把握が困難であるが、土地は500㎡程度で概ね700万円前後とみられる。
一般的要因サミットが開催されたが観光産業等への経済効果は局地的で、沿岸部での津波懸念に加えて人口減少・高齢化が進みつつあり土地需要は低迷している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度3804087
北緯 136度8102555

参考：該当物件周辺マップ

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三重県志摩郡志摩町越賀字浦路１４７６番２福岡県糸島郡志摩町大字初字引ケ浦２６４番１８三重県志摩郡志摩町和具字大田１９６５番１外三重県志摩郡磯部町上之郷字上ノ里３７６番三重県志摩郡磯部町迫間字穂落前１８５４番２三重県志摩郡磯部町迫間字穂落前１８０２番三重県志摩市磯部町迫間字穂落前１８５４番２三重県志摩市磯部町恵利原字東世古１５５５番三重県志摩市磯部町穴川字中街道１６５４番三重県志摩市磯部町迫間字穂落前１８０２番三重県志摩市磯部町穴川字中街道２０４番外三重県志摩市磯部町上之郷字上ノ里３７６番三重県志摩市磯部町迫間字笠松３９４番６

参考：近隣駅の地価相場

上之郷駅(地価相場 14,200円/㎡)志摩磯部駅(地価相場 14,200円/㎡)沓掛駅(地価相場 14,200円/㎡)穴川駅(地価相場 29,000円/㎡)五知駅(地価相場 14,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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