熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外(宮地駅・いこいの村駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,500円

2017年01月01日に行った熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,500円/㎡としました。

熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番熊本県阿蘇市内牧字中町２２４番外
住居表示 
価格22,500円/㎡
交通施設、距離阿蘇、6,600m
地積582㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗兼工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ温泉街の商業地域
前面道路の状況北7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等国立公(普通)

松嶋忍氏による調査レポート

不動産鑑定士松嶋忍
価格22,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因行政機能の中核施設の移転や災害の影響等により商業地の需要は低迷しており、地価は下落傾向にある。
地域要因の将来予測行政機能の中核施設の移転や災害の影響により観光客等が減少しており、当該地域の土地需要は減退しており、地価は下落している。今後も同様に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、旧阿蘇町の内牧地区・旧一の宮町の宮地地区等を中心とした商業地域である。需要者は、市内外の事業者・法人が大半を占めると推定される。水害や熊本地震の影響等で観光客の減少が続いて地域経済は低迷し、既存商業地域は地盤沈下の状態にあり、商業用地の需要は少なく需要の中心となる価格帯も把握が難しい。
一般的要因熊本地震により熊本市方面からの幹線道路・鉄道が寸断されたため、観光客等が減少し、地域経済に大きな影響を与えている。

江口泰史氏による調査レポート

不動産鑑定士江口泰史
価格22,500円/㎡
個別的要因商業収益等に影響を与える特段の要因変動は認められない。
地域要因各画地が小さい旧来型の商店街であることから、大型商業施設の出店が見込めず、買い物客は地域外に向かう傾向が強い。
地域要因の将来予測従来からの内牧温泉の衰退傾向や、観光型商業集積の一の宮地区への移行傾向に加え、震災による交通インフラや阿蘇市内各所の観光資源へのダメージが大きく、回復までは商業地需要の大幅な減退が見込まれる。
市場の特性 同一需給圏は阿蘇市内の商業地域である。需要者は地元の法人個人等である。阿蘇市の商業地域は旧阿蘇町中心部、旧一の宮町中心部、国道57号沿いの路線商業地域等からなる。かつては内牧温泉街を中心とした阿蘇町を代表する商業地域であったが、人口減少、温泉街の衰退や阿蘇市役所が旧一の宮町に置かれたこと等から土地需要が低くなっている。一部の飲食店や温泉施設で集客力が高いものがみられるものの、新規出店よりも閉店する数の方が多い。
一般的要因過疎化・少子高齢化の進行に加えて、震災の影響により需要の減退が加速しており、好調な不動産市況に関わらず地価動向は下落が続く。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 32度9519535
北緯 131度1209554

参考：該当物件周辺マップ

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熊本県阿蘇郡阿蘇町大字赤水字山色見７１２番４熊本県阿蘇郡阿蘇町大字内牧字下町３５４番８外熊本県阿蘇郡波野村小池野字笹倉９９４番１熊本県阿蘇郡一の宮町坂梨字八千場２４４８番２外熊本県阿蘇郡阿蘇町大字内牧字東前無田１１６６番３熊本県阿蘇郡阿蘇町大字蔵原字向田８８５番４熊本県阿蘇郡一の宮町大字宮地字山ノ下４５５５番２５熊本県阿蘇郡一の宮町宮地字福寄２１４５番４熊本県阿蘇郡一の宮町大字坂梨字新屋敷５８４番１熊本県阿蘇郡一の宮町宮地字的場１８６３番１０熊本県阿蘇市内牧字中番出１２８８番４

参考：近隣駅の地価相場

宮地駅(地価相場 15,550円/㎡)いこいの村駅(地価相場 15,550円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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