岩手県大船渡市大船渡町字明神前１１番１４(大船渡駅・陸前赤崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


40,100円

2017年01月01日に行った岩手県大船渡市大船渡町字明神前１１番１４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を40,100円/㎡としました。

岩手県大船渡市大船渡町字明神前１１番１４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岩手県大船渡市大船渡町字明神前１１番１４
住居表示 
価格40,100円/㎡
交通施設、距離ＢＲＴ大船渡、700m
地積203㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南西11.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

横田浩氏による調査レポート

不動産鑑定士横田浩
価格40,100円/㎡
個別的要因街路条件が優れているため市場競争力は強い。
地域要因近接する国道45号に商業集積が進み、津波被害を免れた当該地域への需要は根強い。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動は認められないものの、津波被害を比較的受けなかった中心部に近接した住宅地として徐々に熟成していくものと予想される。
市場の特性同一需給圏は大船渡市の中心部に近接した住宅地域で、特に大船渡町、盛町、猪川町との代替性が強い。需要者の中心は市内居住者及び通勤者である。津波被害を余り受けなかったことから震災後、自力再建を中心とした移転需要が強かった。現在では災害公営住宅や防集事業による高台の移転地の整備が進み民々の不動産取引は大幅に減少し地価は横這いに転じた。土地は200㎡程度で総額800万円前後、新築戸建は2，800万円程度が需要の中心である。
一般的要因大船渡市の人口は微減傾向だが、世帯数は増加傾向で推移している。ただし災害公営住宅等の整備が進み民々での土地取引は大幅に減少している。

戸張有氏による調査レポート

不動産鑑定士戸張有
価格40,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はないが、浸水区域からの移転需要は落ち着きつつあり、地価は横這い傾向に転じている。
地域要因の将来予測市中心部への接近性に優れた利便性の良好な住宅地域である。津波の浸水被害を受けた地域からの移転需要等の影響により地価は依然上昇傾向にあるが、上昇幅は縮小傾向にあり、今後も同様の傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大船渡市中心部の住宅地域一円で、典型的な需要者は当該圏域に地縁的選好性を有する個人と考えられる。対象標準地の存する明神前地区は中心商業地の背後に存する利便性の高い既存住宅地域であるが、復興事業の進展により浸水区域からの移転需要は落ち着いており、地価は横這い傾向に転じている。土地は200㎡程度で800万円程度の取引が中心である。
一般的要因県内経済は、個人消費の一部に弱めの動きが見られるものの、公共投資、住宅投資は高水準で推移しており、緩やかな回復基調にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
災害リスク：津波津波浸水範囲(昭和8年(1933)+昭和35年(1960) 三陸大津波+チリ地震津波)
過去の周辺地域の津波被害の確認が必要。
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 39度06114549999999
北緯 141度7148689

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

岩手県大船渡市大船渡町字台２６番５岩手県大船渡市大船渡町字台１５番１９岩手県大船渡市猪川町字長谷堂１１８番４

参考：近隣駅の地価相場

大船渡駅(地価相場 33,100円/㎡)陸前赤崎駅(地価相場 33,100円/㎡)下船渡駅(地価相場 32,450円/㎡)盛駅(地価相場 36,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード