新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１(岩室駅・北吉田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,300円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,300円/㎡としました。

新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西蒲区和納字谷内７０７８番２１
住居表示 
価格22,300円/㎡
交通施設、距離岩室、600m
地積204㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岩橋泰規氏による調査レポート

不動産鑑定士岩橋泰規
価格22,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因人口減少や住民の高齢化等により土地需要が乏しい状況である。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も同様の住環境を維持するものと予測する。JR岩室駅から徒歩圏内に位置するものの、地域の衰退傾向を反映して、地価は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、岩室地区及びその周辺に存する住宅地域一円。需要者の中心は、圏域内に地縁性をもつ居住者が中心で、他圏域からの流入は僅かである。岩室駅東側での宅地供給が行われており、競合していることから取引は少なく土地需要も弱含みである。従って、需要の中心となる価格帯は見い出しにくいが、土地は500万円前後で、新築の戸建物件の供給は少ない。
一般的要因西蒲区の世帯数は微増であるが、人口は微減傾向で推移している。不動産取引件数はやや増加しているが、新設住宅着工戸数は減少している。

清水紀夫氏による調査レポート

不動産鑑定士清水紀夫
価格22,300円/㎡
個別的要因特段の変動要因は認められない。
地域要因一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。駅周辺には取引も見られるが、土地需要はそれほど強くない。地域要因に格別の変動はない。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格別の変動要因はない。岩室駅周辺等でも、環境良好な地区では取引も見られ始め、地価は徐々に落ち着いていくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西蒲区内に所在する住宅地域であり、典型的な市場参加者は地縁者を中心とする一次取得者である。街路条件の良好な区画整然とした住宅地では、取引も見られる様になってきた。土地は400∼500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因旧来からの既成住宅地を中心に土地需要は弱く過疎化・地域の衰退が進んでいる。街路条件の良い整然とした住宅地の需要は比較的堅調である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7237012
北緯 138度8787478

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西蒲区和納字三田２４７８番９新潟県新潟市西蒲区巻字割前表甲１５６２番１１

参考：近隣駅の地価相場

岩室駅(地価相場 35,000円/㎡)北吉田駅(地価相場 31,450円/㎡)巻駅(地価相場 28,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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