静岡県伊東市宇佐美字芝原１９７１番４(宇佐美駅・伊東駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
63,000円
2017年01月01日に行った静岡県伊東市宇佐美字芝原１９７１番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を63,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 静岡県伊東市宇佐美字芝原１９７１番４ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 63,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 宇佐美、350m |
| 地積 | 177㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅のほかにアパートが見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | (都)都市計画区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
細川豊昭氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 細川豊昭 |
|---|---|
| 価格 | 63,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 宇佐美駅が徒歩圏内であり、相応の生活利便性を有するため、底堅い需要が認められるが、人口減少により地価は弱含んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 宇佐美駅に近い区画整然とした概ね成熟した既成住宅地域であり、変動要因は見られず当面は現状の住環境が継続し、需給は均衡しており地価はやや下落程度で推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は伊東市を中心に熱海市の住宅地域である。需要者の中心は地縁的選好性を有する宇佐美地区の一次取得者であり、宇佐美地区外からの流入は少ない。宇佐美駅周辺の接近性に優れた住宅地域は概ね熟成しており、需要は旺盛ではないが宅地供給も少なく需給は均衡している。中心となる価格帯は、土地が150㎡程度で750∼1，300万円前後、新築戸建住宅で2，200∼3，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 地域経済の中心である観光業は回復傾向にはあるが、依然としてやや力強さに欠け、人口減少も加わり、地価は弱含みに推移している。 |
興津康博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 興津康博 |
|---|---|
| 価格 | 63,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因の格別な変動は見られない。 |
| 地域要因 | JR宇佐美駅に近い土地区画整理済みの市郊外の住宅地域で、外部からの流入は限定的で需要は弱いが供給も少ない為、地価は弱含みに推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅やアパートも見られるJR宇佐美駅に近い土地区画整理済みの住宅地域で、利便性や居住環境に優位性が認められるが、住宅地として熟成しており当面は現状にて推移してゆくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、伊東市内の市街地及び郊外の住宅地域一円。需要者の属性は、宇佐美地区の場合は当地区に居住する30∼40代の1次取得者が中心である。同一需給圏内では、農地の宅地転用や小規模分譲地が一部に見られるが沼津市等の都市部と比べると格段に少なく、郊外の別荘を除く建売住宅、中古戸建住宅の供給も少ない。需要の中心価格帯は、180㎡前後の土地で800万円∼1300万円、新築戸建住宅で2300万円∼2800万円程度である。 |
| 一般的要因 | 雇用環境の改善、円安、株価回復の一方で、人口減少の構造的問題や消費税増税再延期によるもたつき等を背景に、不動産市況の回復は力強くはない。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山岩火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水区域(昭和33年(1958)9月26日 狩野川台風) 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0042187 北緯 139度0783367 |
参考：該当物件周辺マップ
緑ピンクリックで他地域が見れます
参考：近隣駅の地価相場
宇佐美駅(地価相場 66,850円/㎡)伊東駅(地価相場 66,850円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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