新潟県新潟市秋葉区松ケ丘１丁目５３７５番５(矢代田駅・田上駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,000円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市秋葉区松ケ丘１丁目５３７５番５(新潟県新潟市秋葉区松ケ丘１−６−２３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,000円/㎡としました。

新潟県新潟市秋葉区松ケ丘１丁目５３７５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市秋葉区松ケ丘１丁目５３７５番５
住居表示松ケ丘１−６−２３
価格19,000円/㎡
交通施設、距離矢代田、1,400m
地積237㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地が見られる高台の住宅地域
前面道路の状況南西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

新井俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士新井俊一
価格19,000円/㎡
個別的要因特に変動は無い。
地域要因一般住宅地域で、特に大きな変動要素は無いが、高台の不便な立地であることから需要は減少傾向にある。
地域要因の将来予測高台に造成された住宅地であり、住宅地域として概ね熟成している。今後も現環境を維持しながらの推移が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市秋葉区の郊外に所在する住宅地域である。地元の個人による自己居住目的での需要が大半と思われ、外部からの需要は少ない。駅近等のより便利な場所で低価格の分譲地が供給されており、既存住宅地の地価の下落傾向が続いている。土地取引の価格帯は総額で4∼6百円台が中心である。
一般的要因秋葉区の人口は横這い∼微減で推移している。景気は回復傾向にあるが地方部では未だ停滞が続いている。

岸本卓也氏による調査レポート

不動産鑑定士岸本卓也
価格19,000円/㎡
個別的要因 個別的要因に特段の変動はない。
地域要因 新規分譲地との競合において既成住宅地に存する地域は幾分弱含みである。
地域要因の将来予測 戸建住宅を中心とした郊外の住宅地域であり、付近には新規供給されている分譲地は見られるものの、今後も概ね現状を維持するものと予測される。
市場の特性 同一需給圏は、新潟市のうち、秋葉区を中心とした住宅地域。需要者の多くは秋葉区をはじめ新潟市内及び周辺市町村に居住する者である。新規の区画整然とした住宅地においては需要があるものの、郊外の既成住宅地について、需要は弱含みである。土地は、200∼250㎡前後、総額400∼500万円前後が多いものの、取引される価格にばらつきがある。
一般的要因 区内の人口は微減であり、新潟市の中心部に近い区の北部に不動産取得需要が集中しており、既存の住宅地は弱含みである。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度7393975
北緯 139度0971184

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市秋葉区矢代田字三沢３８４０番５外新潟県新潟市秋葉区鎌倉字居村３８４番１新潟県新潟市秋葉区中村字沢海４５２番２４

参考：近隣駅の地価相場

矢代田駅(地価相場 20,800円/㎡)田上駅(地価相場 18,600円/㎡)古津駅(地価相場 34,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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