埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３(栗橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,300円
2017年01月01日に行った埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,300円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,300円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 栗橋、3,300m |
| 地積 | 630㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅の多い中に一般住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南東5.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
山本晃嗣氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 山本晃嗣 |
|---|---|
| 価格 | 13,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に特に変動はない。 |
| 地域要因 | 価格形成に著しく影響を及ぼす地域要因の変動はない。市街化調整区域内で駅接近性が劣る住宅地の需要は弱いままの推移である。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅接近性が劣る市街化調整区域内の農家住宅地域である。地価下落傾向は、継続中であり、地域要因に著しい変化が認められない事より暫くは現況どおりの推移と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は東武伊勢崎線沿線の加須市及び隣接市町を中心とした市街化調整区域内の農家住宅地域一体と判定した。需要者の中心は、周辺の地縁性がある居住者を中心に加須市内居住の一次取得者層と判定される。地価水準は継続的な弱含みでとなっている。土地の価格水準帯は、総額が1000万円未満となる物件で土地面積が400㎡∼600㎡程度であり、単価を圧縮した物件が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 経済状況は、緩やかな回復基調が継続しているも先行き不安が払拭されず弱含みである。地価水準は需要の強弱により2局化傾向となっている。 |
堀口雄一朗氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 堀口雄一朗 |
|---|---|
| 価格 | 13,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 分譲住宅の開発も散見されるが、特段の変動要因はなく、需給は弱含みで推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 農家住宅等を中心とする集落地域で土地利用は安定的に推移しており、今後とも現状の環境を維持するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は加須市及び周辺の市街化調整区域内農家集落地域である。需要者の中心は、周辺に居住する一時取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入者は限定される。市街化調整区域の広くて割安な物件への需要者の志向は強いが、地域周辺の宅地供給は限定的であり、土地取引は低位に推移している。取引の中心となる価格帯は、300∼500㎡程度の更地で総額400∼800万円程度、新築戸建住宅で概ね1500万円∼2000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 加須市の住宅地は、人口減少という中長期的な構造的要因を反映して買い手優位の傾向は続いており、需給は弱含みである。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,水田 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度1432902 北緯 139度6641323 |
参考：該当物件周辺マップ
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埼玉県北埼玉郡大利根町大字阿佐間字新田９１３番埼玉県北埼玉郡大利根町新利根１丁目９番３外埼玉県加須市新利根１丁目９番３外埼玉県加須市北下新井字本田９８１番３
参考：近隣駅の地価相場
栗橋駅(地価相場 46,600円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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