岐阜県岐阜市栗矢田町２丁目５番(田神駅・岐阜駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
126,000円
2017年01月01日に行った岐阜県岐阜市栗矢田町２丁目５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を126,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 岐阜県岐阜市栗矢田町２丁目５番 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 岐阜、1,100m |
| 地積 | 152㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅、事務所等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
寺村建一郎氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 寺村建一郎 |
|---|---|
| 価格 | 127,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特に変化は無い。 |
| 地域要因 | 名鉄岐阜駅に近接。主要駅付近の住宅地は近年特に需要が高い。 |
| 地域要因の将来予測 | 駅に近い住宅地域として熟成している。今後も現状を維持しつつ推移していくものと推察するが、地価は交通利便性を背景に今後も強含みと予測する。 |
| 市場の特性 | 駅北側近傍、交通利便性に優れた住宅地域等を同一需給圏と判定した。同駅北側は商業集積が高く、伝統的に駅前の一画を繊維街が占めており、住宅地は外縁に分布。駅近接、遊休地の稀少性により単独で住宅用地として供給されるケースが少なく、採用事例もすべて戸建住宅地以外となった。分譲マンションと異なり典型的な需要層は地縁性のある中堅層と解する。需給圏内の取引単価は商業地を除くと坪30万円台前半∼中盤に分布している。 |
| 一般的要因 | 人口減・生産年齢人口の減少が続く中、特に市街地の校区では高齢化率が30％台後半を示している。 |
田中雅之氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 田中雅之 |
|---|---|
| 価格 | 126,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 名鉄岐阜駅など駅前に利便な既成住宅地域の一つ。利便性を反映し、底固い需要が続く。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を主体とする熟成した住宅地域で、駅などにも利便な位置にある。今後も現状を維持しつつ推移していく地域と推測され、地価も安定的に推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は岐阜駅の北側近辺にて、交通利便性に優れた住宅地域全般。駅の北側一帯は商業集積が高く、旧来から一画を繊維街が占めている為、住宅地域は外縁に分布。単独で住宅用地として供給されるケースは少なく、稀少性から、隣接地の買い増し事例等も多い。この為、需要者も分譲マンションと異なり、地縁性のある中堅層が中心と思料され、取引単価も坪40万円台を上限とし、30万円台が多いと考えられる。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復の動きが続いているが、消費の持ち直しに足踏みや住宅建設に前年割れが見られる。市況の悪化を懸念する状況も出始めている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度4125552 北緯 136度7650092 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
田神駅(地価相場 58,100円/㎡)岐阜駅(地価相場 125,500円/㎡)加納駅(地価相場 86,800円/㎡)茶所駅(地価相場 86,800円/㎡)細畑駅(地価相場 62,500円/㎡)岐南駅(地価相場 57,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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