岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１(三石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,200円

2017年01月01日に行った岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,200円/㎡としました。

岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番岡山県備前市三石字山ノ神下タ１０５５番１
住居表示 
価格13,200円/㎡
交通施設、距離三石、1,000m
地積372㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が密集する閑静な住宅地域
前面道路の状況北3.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

青井純三氏による調査レポート

不動産鑑定士青井純三
価格13,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地場産業が依然として弱く、生産年齢人口も減少しており、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測旧来からの一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域の特性に変動はなく、人口が減少する中、転入移転に伴う需要も少ないため、地価の下落傾向は今後も続いていくものと思われる。
市場の特性同一需給圏はJR三石駅を中心に広がる古くからの住宅地域である。主たる需要者は何らかの地縁を有する個人が中心である。地場産業が衰退傾向にある中、生産年齢人口が減少しており、転入移転に伴う需要も非常に弱いことから、地価は弱含んで推移している。不動産取引市場が成熟している地域ではないため、住宅地の取引件数も少ないが、中心となる価格帯は概ね12，000円／㎡∼14，000円／㎡程度と見込まれる。
一般的要因県内の景気は緩やかな回復を続けており、雇用・所得環境は着実に改善しているが、郊外の土地需要は依然として弱い。

佐々木正尚氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木正尚
価格13,200円/㎡
個別的要因特段の変動はない。当該地域内の住宅地として概ね標準的であり、競争力は普通程度である。
地域要因当市北東方外縁部に所在する住宅地域で地域要因に特段の変動はない。人口減少等の顕著な地域で住宅地需要は弱く地価は依然下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は三石地区中心部の一郭に位置する学校周辺の既成住宅地域で、今後も現状維持ないし衰退的に推移するものと予測される。地域経済の低迷、人口の転出超過等から地価は依然下落傾向で推移している。
市場の特性同一需給圏の範囲は、JR三石駅を最寄り駅とする三石地区周辺の住宅地域と把握される。近隣地域は三石小・中学校周辺の既成住宅地域である。需要者は備前市中心地及び三石地区内に勤務就労する中高年勤労者世帯が中心で、地域の衰退、生産年齢人口の減少等から住宅地の需要は弱く、また分譲住宅地開発による供給もほとんど認められない。取引は少ないが、市場での需要の中心となる価格帯は、土地で300万円∼500万円程度と推認される。
一般的要因主要地場産業の不振から地域経済は低迷が続き好転の兆しはみられない。少子高齢化、人口減少率も高く不動産に対する需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8021597
北緯 134度2722359

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

参考：近隣駅の地価相場

三石駅(地価相場 13,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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