宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２(えびの駅・えびの上江駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,000円

2017年01月01日に行った宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,000円/㎡としました。

宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県えびの市大字栗下字沼田７４番２
住居表示 
価格13,000円/㎡
交通施設、距離えびの、300m
地積347㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
前面道路の状況南5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

横山泰三氏による調査レポート

不動産鑑定士横山泰三
価格13,000円/㎡
個別的要因特にない
地域要因価格形成に変動を及ぼす地域要因は特にないものの、住宅地に対する需要は依然として減退傾向にあり、地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測空地も残る一般住宅を中心とする旧来からの住宅地域であり、当分の間は現状を維持しながら推移していくものと予測する。地価水準は、過疎高齢化等の影響から需要は弱く下落傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、えびの市全域の住宅地域であるが、特に加久藤地区が中心。需要者の中心は、市内の居住者が過半で、市街地からの転入者もほとんど見受けられない。過疎高齢化とも無縁でなく、さらに地域経済の低迷やこれに伴う雇用状況の不安定さなどから、土地に対する需要は弱い状況にある。市場における土地の取引価格としては500万円前後、新築戸建物件は1，700万円前後が中心となっている。
一般的要因えびの市内では、地域経済の低迷に観光収入の減少が相俟って雇用・所得環境が改善しておらず、新規住宅着工件数も依然として厳しい状況にある。

鬼束宜朗氏による調査レポート

不動産鑑定士鬼束宜朗
価格13,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因えびの駅や市役所に近い利便性の良好な立地条件にあるが、市内人口の減少傾向等により住宅地需要は低調な状態が続いており、地価は下落している。
地域要因の将来予測えびの駅に近い既成の住宅地域であり、地域内に格別の変動要因は見受けられない。市内における人口の減少傾向、高齢化等の影響から住宅地需要は弱い状態が続いており、地価は下落が継続しているものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、えびの市内全域の住宅地域一帯である。需要者はえびの市内の居住者が大半を占め、その中でも地縁性を有する者が中心となり、圏外からの転入者は少ない。利便性の良好な立地にあるが、えびの市における人口減少、高齢化等の影響から市内全般に取引が少ない状況にあり、需給ともにやや低調に推移している。土地は450万円程度、新築戸建住宅は1，700万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因国内が緩やかな回復基調を続けている中、県内経済は住宅投資に持ち直しの動きも見られるが、個人消費の一部は改善しておらず、足踏み状態にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 32度0472495
北緯 130度8118793

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

宮崎県えびの市大字小田字中小田３６１番

参考：近隣駅の地価相場

えびの駅(地価相場 13,000円/㎡)えびの上江駅(地価相場 11,850円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード