三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外(青山町駅・比土駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


32,400円

2016年01月01日に行った三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を32,400円/㎡としました。

三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県伊賀市阿保字楳ケ森４０番４外
住居表示 
価格32,400円/㎡
交通施設、距離青山町、100m
地積167㎡
形状不整形(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗、駐車場等が混在する駅前の商業地域
前面道路の状況東6.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

布生太造氏による調査レポート

不動産鑑定士布生太造
価格32,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅前商業地であるが、戸建て住宅が新築される等、商業地としての需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測店舗併用住宅、駐車場、住宅等が混在する駅前の商業地域であるが、駅利用者の減少傾向が続き、商業性の低下が続いいている。今後も地価は、下落基調で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、伊賀市、名張市及び隣接市の駅に近い商住混在地域。需要者は、地域に地縁性をもつ個人事業者等が中心でる。駅に近い商住混在する商業地域であるが、駅乗降客数の減少が続き、商業地としての集積は低く、新規需要は弱い。類似の商業地の取引事例は少なく、取引される場合も、規模、利用用途によりばらつきがあり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因伊賀市の人口減少率は、三重県平均よりも高い。市内の商業地は空店舗等が増加が続き、商業地の需要は減少。

鈴木守氏による調査レポート

不動産鑑定士鈴木守
価格32,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。なお、やや不整形地であるが、市場競争力に影響はなく、格差修正は要しないと判断した。
地域要因地域要因に特別の変動はない。最寄り駅に近いが商況は冴えず、商圏も狭いため土地需要は地縁的なものに限定される地域である。
地域要因の将来予測駅に近い商業地域であるが商圏は狭く、当面は現況のまま推移するも、長期的には商業性が減退していくものと予測する。また、土地需要も乏しく、地価は弱含みで推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は伊賀市及び名張市内の駅周辺における繁華性がやや劣る商業地域。需要者は地縁のある周辺地域の事業者が主である。当圏域では大規模商業施設等に顧客が流出しており、既成商業地の需要は低迷している。また、商圏人口の劣る地域では商業利用目的の土地需要に乏しく、住居系の混在化が進行している。なお、当該市場で取引される土地の総額は画地規模や繁華性の程度によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因当市は人口の減少傾向が強く、地域経済も停滞しているため、不動産需要は全般的に弱い状況が続いている。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 34度6680345
北緯 136度1773216

参考：該当物件周辺マップ

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三重県名賀郡青山町阿保字楳ケ森４０番１０外三重県名賀郡青山町阿保字沢代２１４番２３三重県名賀郡青山町大字霧生字中西３０３７番三重県名賀郡青山町阿保字東法花寺１３２８番１三重県名賀郡青山町阿保字西法花寺６２８番３三重県名賀郡青山町阿保字東法花寺１２１４番６外三重県伊賀市阿保字西法花寺６２８番３三重県伊賀市阿保字東法花寺１２１４番６外三重県伊賀市島ヶ原字広垣内５９１４番１三重県伊賀市柘植町字北浦２２６２番外

参考：近隣駅の地価相場

青山町駅(地価相場 15,600円/㎡)比土駅(地価相場 15,600円/㎡)伊賀神戸駅(地価相場 32,400円/㎡)伊賀上津駅(地価相場 15,600円/㎡)上林駅(地価相場 32,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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