長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外(松代駅・象山口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


38,300円

2017年01月01日に行った長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を38,300円/㎡としました。

長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番長野県長野市松代町松代字代官町１４４０番２３外
住居表示 
価格38,300円/㎡
交通施設、距離篠ノ井、6,400m
地積263㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況西6.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

内藤武美氏による調査レポート

不動産鑑定士内藤武美
価格38,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特に大きな変動要因はない。浸水想定区域にあるが影響の程度は価格に織り込み済みである。
地域要因の将来予測熟成が進んだ旧来の既成住宅地域で、現状のまま推移するものと予測。中心商店街に近く利便性が優れているが、規模の大きい画地が多く総額水準の面から市場性の減退が認められ、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、松代地区の住宅地域を中心に犀南地区住宅地域も含まれる。需要者の中心は、松代地区居住者が多いが周辺市町村からの転入者も認められる。近隣地域は松代地区の中心部に近く一定の需要はあるものの、松代駅及び駅前スーパーが閉鎖されたこともあって需要は減退傾向が続いている。また、周辺に価格水準の低い売物件が散見される。需要の中心価格帯は、土地価格800∼1100万円程度、新築戸建住宅2300∼2600万円程度である。
一般的要因ここ数年松代地区人口及び世帯数は減少傾向。雇用・生産面で等景気回復要因があるが売地が多いなど松代地区の不動産需要は低迷している。

西澤俊次氏による調査レポート

不動産鑑定士西澤俊次
価格38,300円/㎡
個別的要因ほぼ標準的画地であり個別的要因に変動はない。
地域要因松代地区内の中心地域に位置し、歴史的環境も残り住環境の良好な地域であり、松代地区内においては不動産需要は相対的には悪くない状況にある。
地域要因の将来予測周辺には観光施設があり、画地が大きい屋敷風の住宅も見られる住環境が良好な地域であるが、地縁性が高く不動産取引の動きは弱いことから、地価は下落傾向が続くと予測される。
市場の特性同一需給圏は松代地区の住宅地域であり、需要者は同一需給圏の居住者が中心で、他地域からの転入者は少ない。近隣地域は松代地区の中心地であり、歴史的地域環境にあり、住環境は良好な地域である。当地域では不動産取引の動きは比較的少ない。長野電鉄線の廃止により交通利便性が低下したため、需要への影響は多少みられる。土地で800∼1000万円程度、新築戸建で2300∼2500万円程度が中心価格帯と考えられる。
一般的要因松代地区の人口、世帯数は減少傾向。長野電鉄線の廃線による交通利便性の低下及び地縁性が高いことから、不動産需要は弱い状況にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度56244909999999
北緯 138度2026912

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

長野県長野市大字栗田字舎利田６５３番４６長野県長野市松代町松代字殿町城跡３０番３１外１筆長野県長野市松代町東條字東荒町３１０２番４

参考：近隣駅の地価相場

松代駅(地価相場 38,300円/㎡)象山口駅(地価相場 38,300円/㎡)金井山駅(地価相場 44,450円/㎡)岩野駅(地価相場 26,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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