滋賀県高島市新旭町深溝字丸沢１４５５番(新旭駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


15,700円

2017年01月01日に行った滋賀県高島市新旭町深溝字丸沢１４５５番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を15,700円/㎡としました。

滋賀県高島市新旭町深溝字丸沢１４５５番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番滋賀県高島市新旭町深溝字丸沢１４５５番
住居表示 
価格15,700円/㎡
交通施設、距離新旭、1,700m
地積588㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が建ち並ぶ古くからの既成住宅地域
前面道路の状況南西8.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

光彦氏による調査レポート

不動産鑑定士光彦
価格15,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くからの既成住宅地であり、取引等は少ない。人口も減少傾向にあり割安な価格での取引が多く総じて需要は弱い。
地域要因の将来予測農家住宅を中心とする古くからの住宅地域であり、土地利用に特段の変化はなく現状維持で推移すると予測する。新旭町の人口は減少傾向にあり当該地域の住宅地としての需要も弱く地価は下落傾向が続くと思料する。
市場の特性同一需給圏は新旭町を中心とする古くからの既成住宅地域ないしは農家住宅地域と判定した。古くからの住宅地域であり需要者の属性は当該地域に地縁性を有する地元居住者が中心である。既成住宅地ないし農家住宅地に対する需要は総じて弱い。取引は少なく市場での中心となる価格帯の把握は困難であるが、500㎡程度の土地で15，000円／㎡∼18，000円／㎡程度と思料される。
一般的要因県内人口は微増傾向であるが、市内人口は減少傾向にあり歯止めがかからない状態。また高齢化も県全体より高い割合で進んでいる。

初田泰雄氏による調査レポート

不動産鑑定士初田泰雄
価格15,800円/㎡
個別的要因標準的な規模・形状を有する南西向きの中間画地であり、個別的要因に特段の変動は無い。
地域要因地縁的選好性の強い地域であるのに加え、若年勤労者の絶対数が少なく構造的な需要不足もあるため、地価水準は下落基調にある。
地域要因の将来予測古くからの農村集落地域として安定しており、土地利用に特段の変動は無く今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は、集落内部での宅地需要がほとんどないため下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、高島市の南部域に存する既成住宅地域である。標準地の存する地域は古くからの農村集落で地縁的選好性が色濃く残っている。従って、需要者は、当地域と地縁的選好性を有する者や近隣在住者に限定される傾向があり、外部からの転入はほとんど見られない。需要の中心となる価格帯についても、隣地売買や縁戚関係を前提とした取引等が多く市場が閉鎖的であるため把握することが難しいが、概ね1㎡あたり14千∼18千円程度とみられる。
一般的要因県内景気は、緩やかな回復基調にあるものの、力強さに欠けた足踏み状態にある。高島市の人口は微減、世帯数は微増傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
土壌泥炭土壌,グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度3584025
北緯 136度0502491

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

新旭駅(地価相場 30,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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