兵庫県たつの市揖保川町山津屋字長田４７番２２(竜野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,900円

2017年01月01日に行った兵庫県たつの市揖保川町山津屋字長田４７番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,900円/㎡としました。

兵庫県たつの市揖保川町山津屋字長田４７番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県たつの市揖保川町山津屋字長田４７番２２
住居表示 
価格56,900円/㎡
交通施設、距離竜野、400m
地積161㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

一色かつみ氏による調査レポート

不動産鑑定士一色かつみ
価格56,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域内に特段の変動要因はみられないが、最寄り駅の周辺整備が具現化している。
地域要因の将来予測区画整然とし成熟した住宅地域であり、地域内に特段の変動要因は無いが、最寄り駅の周辺整備事業が具現化しており、周辺地域での土地利用が進むものと予測する。
市場の特性同一需給圏はたつの市及びその近接市町の住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者が中心で、圏域外からの転入は少ない。付近では区画整理後の未利用地や小規模住宅分譲も多く、やや過剰供給にある。価格帯は規模にもよるが、土地で800万円前後∼1000万円前後、新築戸建住宅で2500万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因利便性の良い市内中心部の人口は増加傾向にあり住宅取引も多いが、郊外では高齢化、人口減少が続き、空き家も増え、地価の二極化が進んでいる。

川端良明氏による調査レポート

不動産鑑定士川端良明
価格56,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないものの、地域経済情勢等により需要はやや弱含みである。
地域要因の将来予測宅地開発による区画整然とした住宅地域として成熟しており、地価水準に大きな影響を及ぼす地域要因は見られないものの、周辺では未利用地が散見されることから地価はやや弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏はたつの市内の住宅地域である。需要者はたつの市内の居住者が中心で、世帯分離に伴うものや利便性向上のための住み替えなどが主である。供給は土地区画整理事業や小規模開発による分譲宅地のほか、既成市街地内の更地も散見される。類似地域内の需給動向は、竜野駅から比較的近く区画街路も良好であるが、周辺には未利用地も散見され、地価はやや弱含みである。中心価格帯は、土地で1000万円程度である。
一般的要因人口減少や高齢化を背景に、住宅需要は利便性が良好な地域に集中し、郊外の農家集落等の過疎化が進むなど、地価動向の二極化が認められる。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8243192
北緯 134度5249291

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県たつの市揖保川町山津屋字早瀬１００番８兵庫県たつの市揖保川町片島字宮ノ西９０６番１８５兵庫県たつの市揖保川町正條字黒ケ坪４６１番兵庫県たつの市御津町苅屋字本道ノ下１２５０番２兵庫県たつの市揖保川町片島字千原９７６番８兵庫県たつの市揖保川町浦部字鵜野目１９３番１０外

参考：近隣駅の地価相場

竜野駅(地価相場 56,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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