福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１(波多江駅・筑前前原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
13,100円
2017年01月01日に行った福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県糸島市蔵持字北屋敷７８４番１ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 13,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 筑前前原、3,800m |
| 地積 | 521㎡ |
| 形状 | (1.2:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西4.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化調整区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
橋本英樹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 橋本英樹 |
|---|---|
| 価格 | 13,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 西側前面道路に接面するほぼ平坦な中間画地で、地域内の競争力の程度は普通である。個別的要因については、特に変動は見られない。 |
| 地域要因 | 地域要因に特段の変動は見られない。郊外の市街化調整区域内の農家住宅地域で、宅地開発や取引は少なく、需要は低調で、地価は弱含みで推移中。 |
| 地域要因の将来予測 | 地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状推移すると予測する。農家住宅、一般住宅が混在する既存の市街化調整区域内の住宅地域であるため、需要は弱く、地価は弱含みで推移すると思料する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、糸島市市街地一円で、特に旧前原市の市街化調整区域に存する農家住宅地域との代替性が高い。需要者の中心は、同一需給圏内に強い地縁的選好性を有する地元住人等農家住宅の取得者層である。街路条件等が若干劣り、農家集落に存するため、需要は弱含みで推移している。需要の中心的価格帯は、取引が少なく、画地規模も多様なため把握困難だが、土地500㎡強程度で630∼700万円程度と推定される。 |
| 一般的要因 | 人口は弱含み、高齢化率は上昇。市街化調整区域内の利便性や住環境が劣る住宅地域は、堅調な景気の影響は弱く、需要は低調、地価は弱含みで推移。 |
松田徹氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松田徹 |
|---|---|
| 価格 | 13,100円/㎡ |
| 個別的要因 | 対象地の個別的要因に特に変化はなく、地域要因と同一傾向にある。 |
| 地域要因 | 地縁的選好性が強い農家住宅地域であり、JR筑肥線筑前前原駅までは遠く、需要は弱く、地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は農家住宅を主とし一般住宅が認められる住宅地域であるが、当該地域を含む市街化調整区域の不動産需要は弱く、地価は今後も下落傾向で推移していくものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、糸島市の農家住宅地域の圏域である。駅及びその他の利便施設より離れており、需要者は糸島市の農家住宅地域に地縁的選好性を要する第1次取得者が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気は回復傾向にあるが宅地開発はなく過疎化の影響により需給動向は弱含みである。需要の中心の価格は規模等の要因が異なるため一概に求められないが、敢えて示せば土地の総額は500万円∼1，000万円程度となっている。 |
| 一般的要因 | 人口は減少、世帯数は増加傾向にあるが大きな土地開発等はなく景気は回復傾向にあるが不動産需要は減退している。しかし徐々に回復傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,畑,水田 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度5410156 北緯 130度227141 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
波多江駅(地価相場 56,400円/㎡)筑前前原駅(地価相場 60,900円/㎡)周船寺駅(地価相場 69,550円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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