兵庫県丹波市春日町黒井１５８１番５(黒井駅・石生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


28,300円

2017年01月01日に行った兵庫県丹波市春日町黒井１５８１番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を28,300円/㎡としました。

兵庫県丹波市春日町黒井１５８１番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県丹波市春日町黒井１５８１番５
住居表示 
価格28,300円/㎡
交通施設、距離黒井、570m
地積165㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小売店舗が多い旧町中心部の商業地域
前面道路の状況北10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

足立英基氏による調査レポート

不動産鑑定士足立英基
価格28,300円/㎡
個別的要因 規模が小さく画地内に駐車スペースを確保することが困難であることも選好性の低下要因となっている。
地域要因 駅や公共施設に比較的近い旧街道沿いの商業地域であるが、商店の減少が来店客の減少を招く悪循環を絶つことが困難であり、商況は振るわない。
地域要因の将来予測 旧春日町中心部の旧来の商業地域であり、大規模店舗や専門量販店等による顧客吸引が顕著で商況の衰退傾向に歯止めがかからないので、地価は当面、下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、概ね丹波市及び隣接市内の商業地域で、JR福知山線沿線の圏域。需要者は、丹波市周辺に地縁性をもつ地元の事業者にほぼ限られ、最近は大型店舗等に顧客を奪われ、経営者の高齢化、後継者難や営業不振等とも相まって店舗の閉鎖が目立ち、不動産需要は低調である。取引される価格は立地条件や規模等により一様ではなく、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因 大型店による小売吸引が顕著で、駅前や旧町中心部の旧来の商店街では背後地人口の減少も手伝って衰退傾向に拍車がかかり、後継者難も深刻。

三浦靖和氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦靖和
価格28,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特別な変動は見られないが、商業地としての相対的地位低下の影響により地価は下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は旧春日町の中心商業地域であるが、周辺地域における中大規模店舗の進出による顧客流出より商業性低下に歯止めがかからない状況である。地価は地域経済の低迷により当面下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、丹波市内の商業地域を主として、周辺市の商業地域に及ぶ。需要者の中心は圏域内の事業者等であり、圏域外からの需要者は見られない。古くからの地域の中心的既成商業地域であるが、大型店等の進出による顧客離れ、後継者不足等により、商業地としての地位低下に歯止めがかからない状態である。事業用の取引価格は個別的要因により様々であり、需要の中心となる価格帯を一様に指摘するのは困難である。
一般的要因丹波市は人口の減少率、高齢化率ともに高く、地域経済の低迷も相まって不動産市場は低迷している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地,水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 35度1704714
北緯 135度1006929

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県氷上郡春日町黒井１５８１番５兵庫県丹波市青垣町小倉字イタン取原８９１番６兵庫県丹波市春日町野村２４８５番３外

参考：近隣駅の地価相場

黒井駅(地価相場 17,700円/㎡)石生駅(地価相場 22,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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