兵庫県加西市両月町字高町３６９番(播磨下里駅・長駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


11,900円

2017年01月01日に行った兵庫県加西市両月町字高町３６９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を11,900円/㎡としました。

兵庫県加西市両月町字高町３６９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県加西市両月町字高町３６９番
住居表示 
価格11,900円/㎡
交通施設、距離播磨下里、800m
地積337㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅等の見られる農地の多い既成住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路北西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川一成氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一成
価格11,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性が劣る調整区域内の集落地域であり、需要者は地縁者等に限定されることから、依然として地価はやや弱含みである。
地域要因の将来予測地域要因に特段の変動は見られず、熟成した旧来からの農家住宅地域として当面は現状を維持するものと見込まれ、引き続き地価は下落基調ではあるものの、比較的小幅な下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主に加西市及び隣接市町のうち市街化調整区域等に存する集落地域である。主な需要者の属性は地元における農業従事者等の地縁性を有する居住者に限定されている。昨今の地場産業の停滞や少子高齢化等に加え、公法上の規制による需要者の限定等の影響で住宅需要は低調である。このような状況により、取引件数が少なく、特殊な事情が介在する事例も多いことや画地規模等も一定ではないこと等から、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因全国的には景気は緩やかな回復基調であるが、同一需給圏内では依然として少子高齢化の進展や地域経済の衰退等により住宅需要は低調である。

正義氏による調査レポート

不動産鑑定士正義
価格11,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動はない。市街化調整区域内の農家住宅地域で、当該地域の宅地に対する需要は弱含みである。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅等の見られる農地の多い既成住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや下落傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね加西市及びその隣接市町の圏域のうち市街化調整区域に存する住宅地域。需要者は、農業従事者等の地縁性を有する個人が中心である。市街化調整区域内の農家住宅地域で人口の減少、高齢化の進行、公法上の規制、地縁性の強さ等から、需要は弱いと思料する。取引自体が少なく、取引に個別性が強く、需要の中心となる規模、価格帯は把握しづらい状況にある。
一般的要因地域経済に回復感がなく、不動産市況は低迷している。加西市では、年々人口の減少は進み、高齢化率は上昇している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8910236
北緯 134度8343117

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県加西市両月町字高町３６９番

参考：近隣駅の地価相場

播磨下里駅(地価相場 24,200円/㎡)長駅(地価相場 44,200円/㎡)播磨横田駅(地価相場 44,800円/㎡)法華口駅(地価相場 11,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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