茨城県北茨城市中郷町汐見ケ丘５丁目１９７番２２(南中郷駅・磯原駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


18,600円

2017年01月01日に行った茨城県北茨城市中郷町汐見ケ丘５丁目１９７番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を18,600円/㎡としました。

茨城県北茨城市中郷町汐見ケ丘５丁目１９７番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番茨城県北茨城市中郷町汐見ケ丘５丁目１９７番２２
住居表示 
価格18,600円/㎡
交通施設、距離南中郷、2,400m
地積206㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした分譲住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分(都)都市計画区域
森林法、公園法、自然環境等 

小祝良廣氏による調査レポート

不動産鑑定士小祝良廣
価格18,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因居住環境の優れた区画整然とした戸建住宅主体の住宅地域であり、宅地需給動向は比較的安定的に推移している。
地域要因の将来予測戸建住宅主体の区画整然とした高台の大規模住宅地域であり、需給動向は比較的安定しており地価水準も安定的に推移すると予測される。
市場の特性同一需給圏は高萩市、北茨城市の中規模住宅地域である。需要者の中心は40歳前後の一次取得者であり、需要価格の中心は土地平均面積約200∼250㎡、総額400∼500万円、新築戸建総額2，100∼2，300万円程度である。同一需給圏外からの転入は少なく、近隣地域及び類似地域内の公営住宅、賃貸住宅等からの住み替えが多い。宅地需給動向は高台の自然的条件に優れた区画整然とした住宅地域であり、比較的安定的に推移している。
一般的要因景気回復の兆しは弱く、人口減少や高齢化により宅需要の低迷し供給過剰にあり、地価水準は下落傾向が続いている。

大塚恆寛氏による調査レポート

不動産鑑定士大塚恆寛
価格18,500円/㎡
個別的要因位置、形状等から市場性及び競争力に問題はなく、価格面に与える影響は小である。
地域要因日立市等からの転入者も見られるが、土地の需要は低迷しており、需給は弱く、市場は買い手市場で、地価の下落は当分の間続く見込み。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ分譲住宅地域であり、今後とも住環境に大きな変化はないものと予測される。住宅地の需要は上桜井地区に集中する傾向にあり、地価は引き続き弱含みで推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR常磐線沿線で県北・東部の高萩市及び北茨城市の圏域に存する既存の一般住宅地域。需要者の中心は地元に居住する30∼40代の一次取得者が大半であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。従来は概ね需給が安定していたが、民間デベロッパーによる開発、企業破綻等の影響から供給が過剰気味である。土地は200∼250㎡前後で400∼600万円程度、新築の戸建物件は2，200万円程度が需要の中心である。
一般的要因世界経済の回復を背景に、日本国内の生産、輸出、消費等が好調に推移しているが、日本の景気の先行きには、不安材料もある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度7653252
北緯 140度7329112

参考：該当物件周辺マップ

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茨城県北茨城市中郷町足洗字西宿５４３番６茨城県北茨城市磯原町本町１丁目１番１

参考：近隣駅の地価相場

南中郷駅(地価相場 20,800円/㎡)磯原駅(地価相場 29,200円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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