兵庫県姫路市青山３丁目８８４番１１(余部駅・播磨高岡駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


70,400円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市青山３丁目８８４番１１(兵庫県姫路市青山３−２１−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を70,400円/㎡としました。

兵庫県姫路市青山３丁目８８４番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市青山３丁目８８４番１１
住居表示青山３−２１−３
価格70,400円/㎡
交通施設、距離播磨高岡、2,000m
地積192㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模の一般住宅が多い住宅地域
前面道路の状況西5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩住直彦氏による調査レポート

不動産鑑定士塩住直彦
価格70,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因姫路市西部の比較的利便性の高い住宅地域として熟成しており、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測戸建住宅地域として概ね熟成しており、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は姫路市西部、用途的な類似地域は、中規模住宅地域。需要者は同一需給圏内の居住者を中心に、姫路市街勤務者等。姫路市の郊外にあり、周辺では農地等を造成した新規分譲等による宅地供給が継続しているが、既存住宅地域のうち、利便性を有するものについては、値頃感もあり、需要は回復傾向にある。土地は1200万円∼1500万円程度、新築戸建物件は、2500万円∼3000万円程度が中心価格帯である。
一般的要因市内の人口に大きな変化はないが、生産年齢人口は減少傾向にあり、需要が堅調な地域は一部地域に限定される。

三浦一範氏による調査レポート

不動産鑑定士三浦一範
価格70,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因中心部とは夢前川で隔てられ、相対的な競争力は劣る。地域要因に変動はないが、中心部の地価は既に上昇傾向にあり、地域内の地価は横這いと判定。
地域要因の将来予測中小規模の一般住宅を主として共同住宅等も見られる住宅地域。中心市街地とは夢前川で分断され、競争力に影響を与えている。地域要因に格別の変化は見受けられず、当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市西部の一般住宅を主とする住宅地域を包含する圏域と判定した。需要者は圏域に地縁的選好性を有する者・市内に勤務先を有するエンドユーザー等が中心である。宅地の新規供給はミニ開発の住宅団地等が中心的である。新築建売住宅の水準は2500∼3500万円前後が中心。夢前川で中心部と隔てられており市街地中心部との比較で苦戦を強いられている。アベノミクスの好影響もあり価格水準は概ね横這いで推移している。
一般的要因人口は概ね横這い、高齢化率はやや上昇傾向。物件はややダブつき気味で買主の選別は厳しい。住環境で明暗があり、需給の濃淡が鮮明である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度843254
北緯 134度6396367

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

余部駅(地価相場 58,000円/㎡)播磨高岡駅(地価相場 70,400円/㎡)英賀保駅(地価相場 77,400円/㎡)太市駅(地価相場 46,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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