兵庫県姫路市飾西字万燈山下６７８番５(余部駅・太市駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


58,000円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市飾西字万燈山下６７８番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を58,000円/㎡としました。

兵庫県姫路市飾西字万燈山下６７８番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市飾西字万燈山下６７８番５
住居表示 
価格58,000円/㎡
交通施設、距離余部、550m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅の多い区画整然とした住宅地域
前面道路の状況北西4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塩住直彦氏による調査レポート

不動産鑑定士塩住直彦
価格58,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因造成後経年した住宅団地であり、地域要因に変動はない。
地域要因の将来予測中規模住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、地域要因に大きな変動は見られず、当面は現状で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は姫路市中央から北西部、用途的類似地域は戸建住宅地域。需要者は、同一需給圏内の居住者が中心で、圏外からの転入者は少ない。周辺における住宅供給は、小規模の分譲が散見される等で限定的であるが、市街中心から距離があり、周辺に利便施設も少ないため、需要は弱含み。土地は1000万円∼1500万円程度、新築の戸建物件は2500万円程度が中心価格帯である。
一般的要因市内の人口に大きな変化はないが、生産年齢人口は減少傾向にあり、需要が堅調な地域は一部地域に限定される。

中田信氏による調査レポート

不動産鑑定士中田信
価格58,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部よりやや遠い、分譲時期の古い住宅団地である。新興住宅地との比較において見劣りすることから地価は下落基調で推移している。
地域要因の将来予測夢前川支流の菅生川左岸に隣接する姫路市北西部の既存住宅団地で、地域要因に大きな変化はなく今後も現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市北西部の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住するサラリーマン層の一次取得者が大半である。周辺の新規分譲地に比べ分譲時期が古い住宅団地にあっては、建物等の老朽化により町並み等が見劣りすることから不動産需要は弱く、地価は下落基調で推移している。地域における需要の中心価格帯は土地は1，000万円前後、新築の戸建物件は2，500万円前後である。
一般的要因市中心部近郊の利便性の良い住宅地域に対する需要は安定的であるが、郊外の住宅団地や既存の住宅地域に対する需要は弱く選別化が顕著である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8636987
北緯 134度6355031

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県姫路市飾西字藪ノ内３３２番ほか１筆兵庫県姫路市書写代３丁目９３番兵庫県姫路市青山北３丁目２５０番１兵庫県姫路市大塩町汐咲３丁目１０番兵庫県姫路市書写字大道３２６番１兵庫県姫路市飾西字万燈山下６７８番５

参考：近隣駅の地価相場

余部駅(地価相場 58,000円/㎡)太市駅(地価相場 46,300円/㎡)播磨高岡駅(地価相場 70,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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