兵庫県姫路市西脇字構ノ内４３７番(太市駅・余部駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


22,900円

2017年01月01日に行った兵庫県姫路市西脇字構ノ内４３７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を22,900円/㎡としました。

兵庫県姫路市西脇字構ノ内４３７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県姫路市西脇字構ノ内４３７番
住居表示 
価格22,900円/㎡
交通施設、距離太市、300m
地積388㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模農家住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況北3.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

依藤栄一氏による調査レポート

不動産鑑定士依藤栄一
価格22,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因周囲は山林が多い市街地から離れた集落地域であり、需給は依然として低調のため、地価は引き続き弱含みとなっている。
地域要因の将来予測最寄駅から300mと比較的近くにあるが、農家住宅が多い集落地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は姫路市内に位置する市街化調整区域内の住宅地域。旧来農家集落地域であり市街化調整区域内に存し、公法上の規制から建物の用途等に制限があるため、需要者の中心は同一需給圏内の居住者にほぼ限定され、転入者は少ない。少子高齢化の影響もあり需給は低調である。規模等もまちまちであるため、取引の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因月例報告では回復基調としているが、企業は慎重姿勢で、中播磨の地価は総じて下落傾向、姫路市中心部で横這いからやや上昇の状態である。

柳川浩一氏による調査レポート

不動産鑑定士柳川浩一
価格22,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅を主とする成熟した住宅地域であり、地域要因に変動はないものの、需要は少なく、地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測中心市街地から離れた集落地域であり変化に乏しく、今後も現状が持続するものと予測した。地価は引き続き下落傾向で推移するものと思われる。
市場の特性同一需給圏は姫路市内に位置する市街化調整区域内の既存集落地域を中心とする住宅地域。当地域は中規模農家住宅が多い古くからの既存集落地域で、需要者は地元居住者による住み替えや世帯分離等によるものが主で、外部からの転入は殆ど無い。需給共に低調で、取引は少なく、形状、規模等もまちまちで、また知人間や親戚間で事情含みの場合も多いため、取引の中心となる価格帯は見出し難い。
一般的要因姫路市の人口は微減傾向で推移している。景気は回復基調にあるものの、不動産取引は総体的に低調で、取引価格水準はやや弱含みである。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度8634428
北緯 134度6034593

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県姫路市西脇字構ノ内４３７番兵庫県姫路市網干区北新在家１５０番

参考：近隣駅の地価相場

太市駅(地価相場 46,300円/㎡)余部駅(地価相場 58,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード